Как сдать офис по выгодной арендной ставке

Что сделал клиент: Понял, что ситуация может развиваться по двум сценариям. Первый — они с партнером договорятся о новых взаимовыгодных условиях, и арендатор останется прежним. Второй — расторгнут контракт, и клиенту придется искать нового партнера.

Чтобы оценить шансы на быстрый поиск арендатора, владелец помещения позвонил в управляющую компанию City Towers и попросил проанализировать, как за время пандемии изменилась ставка на офисы подобной площади.

Почему это правильно: Мы находимся в Москва-Сити семь дней в неделю, знаем стоимость аренды различных объектов и готовим отчеты с реальными ставками — теми, по которым закрываются сделки здесь и сейчас.

Стратегия, стратегия и еще раз стратегия

Аналитический отчет состоит из двух глав. Первая — информация об актуальной арендной ставке на офис клиента. Вторая — стратегия, исполнение которой поможет создать спрос на помещение, чтобы сдать его без простоя и финансовых потерь.

Для объекта площадью 426,1 м² мы предложили два плана:

Разделить офис на два блока и сдать разным компаниям. В помещении два входа, останется сделать еще один санузел и проложить к нему коммуникации из основного. Есть только одно но: такой ремонт стоит около 1 000 000 рублей, и эту цену нужно заложить в арендную ставку.

Показывать объект потенциальным арендаторам, как только текущий уведомит о съезде (обычно это происходит за месяц или два). Это поможет уложиться в размер реальной рыночной ставки, которая будет приносить доход владельцу и подойдет новому партнеру.

Без рекламной кампании никуда

Осенью клиент сообщил, что арендатор съедет из помещения в конце декабря 2020 года, и с 1 первого января 2021 года, оно будет свободно. Мы подписали эксклюзивный договор и взялись за подготовку маркетинговой кампании офиса. Сделали фотографии, написали продающие тексты, разработали презентацию, сняли видеоролик, разместили объявление на 50 площадках по недвижимости и настроили таргетированную рекламу.

Нашей задачей было сделать объект максимально привлекательным для потенциальных арендаторов, поэтому над созданием рекламной концепции работала команда сильных профессионалов: брокер, маркетолог, редактор, фотограф, дизайнер и оператор.

Чтобы обеспечить широкий охват кампании, мы не только настроили таргетированную рекламу, но и разослали презентацию по компаниям партнерам. Их у нас более двухсот:

• Брокеры по недвижимости, работающие на рынке Москва-Сити.

• Брокеры по недвижимости, специализирующиеся на офисах в бизнес-центрах класса А.

• Брокеры по недвижимости, которые помогают купить и сдать в аренду частную премиальную недвижимость.

Клиенты наших партнеров — это предприниматели и топ-менеджеры крупных компаний, и их может заинтересовать возможность разместить команду в главных небоскребах страны.

Финал нужно «подавать» красиво

После рекламной кампании мы провели шесть показов офиса и нашли партнера, который готов в него заехать, но не с 1 января, а с 10 — после завершения новогодних каникул. Плюс ко всему арендатор просил снять с помещения обременение в Росреестре (договор с прошлым партнером был заключен на пять лет и зарегистрирован в данной инстанции). Необходимость разрешить эту ситуацию в пользу клиента стала для нас настоящим вызовом.

Мы провели переговоры с текущим арендатором, и он съехал из помещения в первой половине декабря, а со второй — предоставил доступ новому партнеру клиента. Две недели 2020 года стали для него арендными каникулами на время въезда. Также нам удалось быстро снять обременение, удовлетворив пожелание арендатора. Таким образом, 1 января 2021 года владелец объекта продолжил получать доход, не потеряв ни дня.

Договор заключен на 11 месяцев (без необходимости регистрации в Росреестре) с возможностью продления и индексирования суммы арендной ставки на 5%.