Доходность и окупаемость инвестиций в офисы: что это, как рассчитать и улучшить

Что такое доходность

Доходность — финансовый показатель результата инвестиций. Простыми словами доходность офиса показывает, сколько в процентах заработает на своëм вложении инвестор. У доходности есть формула:

Доходность = Чистая прибыль от инвестиции / Сумма вложений × 100%

Если инвестор покупает офис для сдачи в аренду, доходность считается по годам. Хорошей доходностью в инвестициях в офисную недвижимость считается 8—12% в год.

Как повысить доходность офиса

В формуле доходности прибыль стоит в числителе, а вложения — в знаменателе. Значит, чтобы повысить доходность, чистую прибыль нужно повышать, а вложения — уменьшать.

Для уменьшения вложений нужно выгодно купить помещение, которое будет всегда в цене. Так можно максимально снизить сумму инвестиций и обеспечить офису ликвидность: возможность его быстро продать. Как это сделать — скоро расскажем в отдельной статье. В начальные инвестиции ещё входит обустройство офиса: ремонт и мебель. Иногда на этом есть соблазн сэкономить, но это ошибка: ремонт и мебель повышают доходы. 

Во вторую очередь, нужно работать над оптимальной чистой прибылью. Чистая прибыль — это доход минус расходы. Значит, чтобы её увеличить, нужно уменьшать расходы и повышать доход.

Уменьшить расходы — трудно

К расходам можно отнести:

• Налоги на имущество и доход. Их можно оптимизировать и немного повлиять на размер, но убрать нельзя. 

• Ставка эксплуатации: то, что собственник будет платить управляющей компании здания за ремонт, охрану, уборку в общих местах, работу лифтов. Ставку эксплуатации уменьшить нельзя, но узнать заранее еë размер — обязательно нужно, чтобы принять во внимание и сравнить с другими объектами. 

• Амортизация: периодически, примерно раз в три года, ремонт нужно будет обновлять.

• Расходы на коммерческое управление: комиссия брокеру и услуги управляющего. Некоторые собственники отдают управление и все коммуникации с арендаторами специальным управляющим за ежемесячную фиксированную плату. Управляющий выставляет счета, общается с арендатором, следит за платежами, помогает со всеми проблемами. Это экономит время собственника, а инвестиция превращается в полностью пассивный доход. 

Повысить доходы легче, чем уменьшить расходы

Чтобы это сделать, нужно повысить арендный поток от сдачи недвижимости. На прибыль влияют:

• Классный продукт. Стильные офисы с продуманной планировкой и мебелью сдаются дороже и часто до того, как съедет предыдущий арендатор: это обеспечивает стабильный поток пассивного дохода. Поэтому важно пригласить дизайнера, сделать современный ремонт, купить и расставить мебель. Часто собственники считают, что мебель нужно покупать под арендатора, но это неправильно: мебель сразу должна быть в проекте. Почему — можно прочитать в нашем телеграм-канале «Офисы вдохновляют». 

• Надёжный арендатор. В идеальном варианте каждый арендатор будет продлевать договор несколько лет, в худшем — съезжать через несколько месяцев. К выбору арендатора нужно подходить разумно и ответственно: смотреть, что это за бизнес, компания, насколько серьёзен настрой. Лучше, если поиском занимается опытный брокер: у него большой ежедневный опыт общения с разными арендаторами.

• Бизнес-процесс поиска арендатора и сдачи. Чем лучше и прозрачнее выстроен процесс, тем легче найти надежного арендатора. Собственник может искать арендатора по схеме «все со всеми» или на эксклюзивных условиях с определённым брокером. Чем отличается эти схемы работы — можно прочитать в нашей статье.

Что такое окупаемость

Доход от инвестиций в недвижимость возникает не сразу: сначала вложенные средства должны вернуться, то есть «окупиться». Как правило, это занимает несколько лет. 

Окупаемость офиса — срок возвращения потраченных денег в годах. Рассчитывается окупаемость от арендного дохода по формуле:

Окупаемость = сумма вложений / годовая чистая прибыль от инвестиций

Это «перевёрнутая» формула доходности без процентов. Срок окупаемости надо по возможности снижать, чтобы офисная недвижимость начала приносить доход. Значит, значение в числителе должно стремиться к уменьшению: сумма вложений, а в знаменателе — к увеличению: чистая прибыль. Получается, что алгоритм действий должен быть ровно такой же, как для повышения доходности, тогда окупаемость снижается автоматически. Очень хорошей окупаемостью от арендного дохода в офисной недвижимости считается срок 7—8 лет, но сейчас окупаемость в 10—12 лет — тоже хорошо. 

Заработать можно не только на арендном потоке, но и на продаже готового арендного бизнеса. Тогда сначала доход будет от сдачи в аренду, а потом — от продажи офиса. В этом случае окупаемость считается по-другому: немного сложнее. Усложнить формулу может и ставка индексации: когда собственник повышает арендную плату раз в какой-то период. Мы предпочитаем не учитывать этот момент и делать более пессимистичные прогнозы, потому что реальность показывает, что арендная ставка зависит от ситуации на рынке и плату не всегда получается увеличить.

Итог

Доходность и окупаемость офисов позволяют сделать первичную оценку инвестиций. Иногда инвесторы обращают внимание только на прибыль, но сам по себе этот показатель не несёт в себе полезной информации в отрыве от других. Считать доходность и окупаемость — важно, потому что инвестор зарабатывает при покупке офиса, а не при его продаже.